落实金融调控 改善市场环境——人民银行无锡市中心支行房地产金融工作成效显著

2022年以来，按照“房住不炒”定位，人民银行无锡市中心支行全面落实房地产调控长效机制，进一步发挥房地产金融逆周期调控作用，有效落实总分行关于房地产金融调控各项工作部署，引导加大房地产贷款投放力度，适度调整差别化住房信贷政策，加快金融支持重点房企风险防范化解，维护住房消费合法权益，创造全市房地产业良性循环和健康发展的金融环境，为房地产市场健康平稳发展做出了积极贡献。现将有关情况汇报如下：

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施政策，有效落实房地产金融工作部署

准确把握总分行房地产金融工作总基调，有效落实好逆周期调控总要求，用好差别化住房信贷政策，保持房地产融资合理适度，促进房地产市场平稳健康发展。一是合理调整差别化住房信贷首付政策。在总分行的政策支持下，将辖内首套房和二套房首付比例均下降10个百分点，并在分行具体指导下，拟争取进一步下调首付比例，支持刚性和改善性住房需求。二是及时合理制定住房贷款利率水平。充分发挥LPR下行对贷款定价引导作用，做好差别化、市场化调整，及时对上对外分析报备住房贷款利率形势，争取利率政策下限支持，通过小步慢跑方式，保持住辖内房贷款利率降幅适度下调趋势，为个人购房回暖复苏打下基础，相关做法也得到市委市政府批示肯定。截至目前，首套房和二套房贷款利率分别降至4.1%和4.9%，切实有效降低居民家庭购房贷款成本，减少市场观望情绪。三是把握好房地产贷款集中度政策执行力度和节奏。完善法人银行贷款集中度月度监测机制，指导达标法人金融机构继续加大贷款投放，超标法人机构加快达标，上半年已实现所有农商行集中度达标，截至目前仅1家村镇银行住房贷款集中度超标，且预计能够提前1年达标。四是指导银行机构加大房地产信贷支持力度。指导银行机构强化责任担当，靠前加快内部信贷政策发力，严格落实好254 号文要求，对于涉房信贷做到应贷尽贷、愿贷会贷，持续加快加码房地产领域融资，合理区分项目公司与集团公司风险，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求、后进先出原则积极提供“保交楼”项目配套融资支持。截至2022年10月末， 全市开发贷款余额950.44亿元，同比增长12.2%，有力支撑全市房地产业良性循环。

建机制，进一步完善房地产金融调控体系

围绕热点城市“一城一策”房地产调控长效机制建设要求，人民银行无锡市中心支行持续推进房地产金融宏观审慎管理，进一步完善辖内房地产金融宏观调控体系。一是完善政策传导机制。进一步发挥市房地产领导调控机制作用，强化多部门、多机构政策沟通协调和数据信息共享，完善房地产金融调控政策工作部署传导机制。通过政府政策请示函形式，严格落实差别化住房信贷政策调整流程，有效对上对外实现房地产政策同步调控。二是建立房地产风险应急应对机制。协同房地产风险项目市级处置专班，牵头做好出险项目金融协调机制，牵头协调浦发银行无锡分行按规将监管账户资金优先保障交楼建设。同时，按照“职能分工、相互协作”原则，成立临时停贷事件应急工作小组，及时反馈3起较大停贷事件当事方真实诉求以及地方相关部门处理意见等信息资料，为总分行有效决策提供事例参考，按照“贷后管理”程序性要求，联合住建等部门做好涉事楼盘动态监测，切实做好预防应对准备。三是建立房地产负面舆情监测处置机制。指导各银行机构加强内部业务宣传口径管理，不做突破政策底线和框架安排以外的不实宣传，防范负面舆情，缓解市场波动情绪。按照“关注、上报、处理”分类监测处置原则，建立主要银行配合开展全市监测、其他银行自主监测自身舆情信息等负面舆情监测机制。指导银行机构配合人民银行做好涉房信贷投诉处置，为房地产业良性循环打造良好舆论环境。今年以来已通过电话、现场协调等方式妥善处理涉房信贷投诉60余起，同时已完成房地产项目停贷公告事件舆情监测。

强监测，准确预判市场变化趋势

在多部门信息数据共享机制基础上，人民银行无锡市中心支行持续做好房地产市场运行情况的跟踪监测和分析预警，深入市场一线了解和掌握最新的市场变化动态，结合房地产政策调整，初步建立了能够基本反映地区房地产市场运行和信贷需求规律的分析框架，做好短期内市场预警。一是排除市场噪音干扰，及时向上反映全年房地产市场价格、交易总量等运行趋势变动以及相关的结构性因素，如准确预测和非正式汇报今年全年房地产市场持续下行趋势。二是加强政策研判，年初通过专项工作会议指导全市银行机构做好市场持续下行应对，并指导各银行机构切实把握好房地产宏观政策导向要求，提前调整内部信贷政策，采取对上对内争取政策倾斜、适度降低准入要求、规范贷款口径等有效措施，保持房地产贷款总量稳定增长。截至2022年10月末，全市房地产贷款余额4408.73亿元，同比增长4.8%，有效落实政策调整要求。三是利用贴近市场优势，做好房地产政策调整效果的跟踪反馈，及时报告市场运行出现的新情况、新问题以及政策的短期效应和长期趋势，为上级行房地产金融调控决策部署提供了有力支撑。

降风险，做好“保交楼、稳民生”金融服务

在人民银行总分行具体指导下，人民银行无锡市中心支行按照“不缺位、不越位”原则，推动银行机构迅速行动，全力做好金融支持“保交楼”工作。一是协助设立房地产项目监管资金安全账户，指导相关银行将未冻结资金以及后续回笼资金全部进入安全账户。为应对好各类风险事件，将安全账户监管模式复制到预售资金监管账户，保障项目后续建设资金安全。二是制定出台金融支持房企风险处置方案，指导银行机构采取分类实施、统筹推进等方式，做好“保交楼”项目住房贷款后续差异化管理。三是有效贯彻落实人民银行等三部委关于预售资金运用新规。推动辖内法院、住建部门与相关银行建立沟通协调机制，共同制定并实施具体操作流程，快速高效合法重新启用被冻结的监管账户资金。已协调4家银行机构7个账户1.36亿元冻结资金用于支付建筑企业以及材料供应商的货款，协调2家股份制银行在锡分行按规将监管账户资金优先用于交楼建设。四是积极支持用好保交楼专项借款，指导辖内农发行率先发放全省首期首笔保交楼专项借款1000万元，累计已到位专项借款6.31亿元，帮助地方政府解决已售逾期难交付住宅项目资金缺口问题，积极应对解决项目停贷问题。

抓实效，改善房地产市场运行外部环境

人民银行无锡市中心支行根据人民银行总分行阶段性金融工作具体部署，推动相关部门调整房地产市场不合理的行政规定，改善市场运行外部环境。加强预售资金监管，严格防范挪用项目建设资金。按照《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房[2022]16号）文件精神，联合相关部门推动预售资金以及后续房屋销售资金应全部进入地方监管账户，按照保交楼建设、归还借贷资金和项目收益分配优先级依次下降原则，规范预售资金用途，维护合法合规金融债权，保障银行贷款以及商业票据按照合同约定还本付息或到期兑付，切实防范在项目完工前资金再次被集团总部挪用。适度放松监管账户资金运用。在保障交楼建设和金融债权的基础上，推动适度放松房企监管账户资金运用要求，兼顾安全和效率，采取银行抵押保函替代等方式，有效盘活账户沉淀资金。全面推进二手房交易“带押过户”。联合市监测中心、登记中心打造二手房交易 “带押过户”无锡模式，通过“三合一”登记模式“降费增效减流程”，实现二手房交易过户 “全程免费、一次完成”，切实保障资金安全。目前，已完成“三合一”“带押过户”106笔、金额1.17亿元，促进二手房市场平稳有序发展。已在试点推进公积金组合贷款和跨行二手房交易贷款的“带押过户”。四是推进不动产登记和金融业务需求协调发展。联合市自然资源局出台《关于规范推进“不动产登记+金融”业务协同办理的通知》等文件，推动登记系统、金融系统直连，实现贷款抵押业务数据和不动产登记信息实时互联互通，大幅提升房屋登记等涉及金融业务办理效率。

下阶段，人民银行无锡市中心支行将进一步加强房地产金融宏观调控长效机制建设，准确把握和有效传导人民银行总行和南京分行房地产金融调控精神内涵和具体要求，精准施策、灵活调控、缓释压力，落实好房地产金融工作总部署。一是指导银行机构落实好房地产金融新政。积极争取政策措施在辖内加快试点落地，有效防范和化解房地产市场风险，稳定房地产市场大盘。二是进一步优化监测分析框架。及时反映政策执行最新动态和市场实际情况，为总分行牵头做好房地产金融调控工作提供有效支撑。三是配合做好辖内受困房企风险处置工作。引导金融机构配合相关部门做好受困房企风险处置，支持有条件的金融机构探索市场化处置方式，依法合规化解受困房企风险，保障合法合规金融债权。四是积极做好保交楼金融服务。用好保交楼专项借款工具，推动专项借款依法合规使用，尽快形成实物工作量，鼓励银行机构加大专项借款项目配套融资服务，支持专项借款项目完工交付。五是进一步改善市场外部环境。全面推进住房交易资金监管和“带押过户”，依法保障住房金融消费者合法权益，改善房地产市场平稳健康发展良好外部环境。

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